У спробі привернути покупців забудовники зменшують площі квартир до мінімуму. Ми з’ясували, де продаються найменші квартири в Києві.
Падіння купівельної спроможності українців змушує забудовників максимально скорочувати площу житла, що зводиться, тим самим знижуючи його вартість.
«Забудовники прагнуть до максимального здешевлення проектів як з точки зору будівництва та інженерії, так і з точки зору майбутнього бюджету покупки. Відповідно, площа квартир, пропонованих на продаж, постійно зменшується. Це стосується не тільки проектів бюджетного сегмента, а й престижного житла», – говорить Алла Куценко, директор з маркетингу консалтингової компанії.
За її словами, в структурі пропозиції квартир все частіше з’являються малометражні квартири-студіо з об’єднаною кухонних і житлових зонами. За останній рік питома вага таких квартир збільшився в два рази і, як стверджують експерти, продовжує зростати.
«У 2015 році в загальному обсязі пропозиції первинного ринку нерухомості Києва понад 50% припадало на однокімнатні квартири і квартири-студіо економ-класу. Наступний етап – зменшення площі квартир», – каже Ольга Заремба.
Її слова підтверджує Михайло Артюхов. За його даними, за останні кілька років площа однокімнатних квартир або квартир-студій вже зменшилася в столиці в два, а іноді і в три рази.
У продажу з’явилися однокімнатні квартири площею близько 10 кв. м. Тоді як раніше самими невеликими вважалися квартири площею 32-36 кв. м.
Експерт додає, що дуже маленьких квартир (площею до 25 кв. м.) в Києві поки всього кілька тисяч. Однак продаються вони набагато швидше, ніж квартири з великим метражем.
Ми знайшли найменшу квартиру в Києві біля ст. м Тараса Шевченка. У будинку після капітальної реконструкції пропонують студії від 11 до 35 кв. м плюс – готові дизайнерські рішення. Мінімальна вартість квартири в комплексі – $ 12.000.
Перші сотні мешканців заселяться до початку нового навчального року на вулиці Машинобудівній. Площа квартир в цьому колишньому адміністративному будинку заводу становить від 18 кв. м. Мінімальна вартість – $ 15.900 за квартиру з ремонтом.
Не відстають у цьому відношенні і повноцінні новобудови. Наприклад, в ЖК на Сирці можна знайти дві студії площею 14,4 кв. м (вже продані), а Голосіївському районі – площею 17,88 кв. м. У березні ціна на квартири в цьому комплексі стартувала від 15.000 грн за кв. м.
З урахуванням великого попиту на малогабаритне житло деякі забудовники проводять корекцію своїх проектів.
«По ходу реалізації комплексу ми міняли планування: до однокімнатної «доточувати» ще одну кімнату, а на решті площі облаштували студії по 20 кв. м. У шостий секції, яка здається в експлуатацію в березні наступного року, таких квартир у нас 25. Вісім чи дев’ять з них вже продані», – розповідає нам Руслан з відділу продажів. Найменші квартири в комплексі зараз пропонують по $9.000 за квартиру, тобто по $450 за кв. м.
Двушки, троячки і навіть дворівневі квартири були заплановані і в ЖК на Сирці. Але при відповідному попиті в комплексі було проведено перепланування – забудовники перекроїли порядку восьми квартир, нарізавши «крихіток».
Утискувати метраж одиничок з 40 кв. м до 26 кв. м і в ЖК Жуляни. Тепер на поверсі всього одна двушка в 59 квадратів і 11 однокімнатних квартир від 26 кв. м до 46 кв. м.
Головні покупці квартир-студій – молоді люди, багатьом з яких першу квартиру допомагають купувати батьки, кажуть у відділах продажів житлових комплексів. При такому метражі вигідніше придбати маленьку квартиру, ніж платити за орендовану.
Наприклад, ми порахували, що при зніманні квартири за ціною 4.000 грн на місяць за п’ять років на оренду піде 240.000 грн, тоді як студію площею 11,8 кв. м можна купити за 273.000 грн.
«Як правило, невелика за площею житло набувають молоді люди у віці до 30 років. Це можуть бути жителі інших міст, які приїхали в столицю вчитися або працювати. Для більшості з них це перше власне житло, обладнане мінімальною кількістю меблів», – говорить керівник відділу продажів Дмитро Шостя.
Також «малятка» популярні у жителів інших міст, які часто приїжджають в столицю у відрядження і проводять тут досить тривалий час.
«Вони втомилися від готелів, і для них така покупка досить доцільна. В результаті вони отримують додатковий комфорт і вигоду», – пояснює Артюхов.
Ну, і, природно, квартири-студії купують інвестори для подальшої здачі в оренду. Попит на оренду невеликого житла завжди вище, ніж на квартиру з багатьма кімнатами. Особливо з огляду на зростання вартості комунальних послуг.
Експерти не заперечують, що малогабаритне житло і далі буде користуватися попитом, поки більшість жителів України зводять кінці з кінцями. І на поводу у цього попиту йтимуть забудовники.
«Сьогодні є приклад будівництва багатоквартирних будинків, в яких планується до 20 квартир на поверсі. Рішення девелопера зрозуміло – малогабаритні квартири легше продати інвесторам. Та й вартість квадратного метра таких квартир дорожче. Але покупцеві потрібно розуміти, що у маленьких квартир є недоліки, з якими далеко не кожен готовий миритися», – попереджає Заремба.
За її словами, перше, що повинні пам’ятати покупці, – це те, що житлові комплекси з маленькими квартирами не передбачають необхідної кількості паркінгів і поліпшення інфраструктури, зокрема, будівництво нових дитсадків та шкіл. Відмовляючись від створення необхідних інфраструктурних об’єктів, забудовник тим самим зменшує собівартість квадратного метра.
Правда, на виручку можуть прийти архітектори. Директор проектної компанії Анна Іскіердо стверджує, що сьогодні вони вже задають нову якість житла, а будівельники все більше до них прислухаються.
«Так зване соціальне житло тепер вимагає нового підходу: комфортна архітектура, благоустрій, простір для людини, а не для машин, закриті безпечні двори. Саме ці критерії допоможуть залишитися житла, де загальна ціна за квартиру буде доступною, але ось площа зменшиться», – зазначає вона.
Ще один важливий аспект – дотримання ДБН. «Житло по 10-20 квартир на поверсі, по типу гуртожитки, наприклад, має передбачати загальні для декількох квартир приміщення. Керуюча компанія повинна бути готова на пільгових умовах забезпечити нормальне функціонування цих приміщень», – підкреслює Заремба.
Згідно ДБН В.2.2-15-2005, площа кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не менше 15 кв. м, а кухні – не менше 7 кв. м. Це той допустимий мінімум, якого повинні дотримуватися архітектори.
Таким чином, юридично все, що менше цих показників, – пряме порушення норм законодавства. «У практиці асоціації ще не було випадків, щоб об’єкту привласнювали статус «самобуду» тільки через планування. Проте будь-яке порушення з боку забудовника – це додаткові ризики для інвестора житла. Тому покупцям потрібно дуже добре зважити всі за і проти, перш ніж прийняти рішення про придбання такої квартири», – попереджає Петровець.
Практика будівництва модних квартир в стилі мінімалізм досить нова для України, проте абсолютно зрозуміла в інших розвинених країнах.
Наприклад, в Швеції в 70-і роки побудували 1 млн подібних квартир. Жителі Сінгапуру і регіону свого часу також скористалися програмою public housing, що пропонує подібний формат житла. Такі квартири в Сінгапурі можна було викупити тільки через два роки проживання. Ті, хто не викупив їх через п’ять років, позбавлялися права стати власниками і могли надалі це житло тільки орендувати. Ініціатори такого проекту припускали, що колишні студенти, які отримали хорошу роботу (їх часто називали «сендвічами» – люди з хорошою освітою, стабільним доходом, але ще не досягли успіху в кар’єрі), за ці п’ять років могли виїхати працювати в інші країни, але їм було куди повернутися. Такий своєрідний якір людського капіталу.
У Франкфурті – місті банкірів і великих інвестиційних компаній – мікроапартаменти розташовані поруч з великими банками, мають професійне управління, вписані в архітектуру міста і користуються великим попитом у фахівців.